האלטרנטיבה החדשה של המשקיעים הישראלים

הריבית הכמעט אפסית במשק, אשר עומדת על 0.1%, הפכה את ההשקעה באג"חים ממשלתיים ובפיקדונות ללא רלוונטיות. רכישת דירה להשקעה באזור המרכז המבוקש, כמעט ובלתי אפשרית בעקבות המחירים הגבוהים והקשיים בקבלת משכנתא. גם התשואה משכירות פוחתת, כאשר הממוצע באזור המרכז הוא בין 2.5%-4% תשואה. אם תדרימו מעט לבאר שבע או תצפינו לחיפה, תוכלו ליהנות מתשואה של כ-5-6%, אך תסתכנו בתחרות עם ציבור המשקיעים/משכירים שהולכת וגדלה משנה לשנה וכאב הראש הכרוך בניהול נכס מרוחק.

למרות המצב, מסתבר שיש אופציה נוספת שעשויה להניב תשואה יפה בהחלט, והיא השקעה בנדל"ן מסחרי.

ההשקעה בנדל"ן מסחרי היא טכנית יותר ונטולת אמוציות, דורשת התעסקות מסוימת הכרוכה בהקמת חברה או עוסק מורשה אך מייצרת יתרונות בדמות תשואה גבוהה הנעה בין 6%-10% תלוי בפרויקט ובמיקום. בנוסף, בעוד שכירות מגורים מתחדשת לרוב בכל שנה הרי שגוף השוכר משרד ישכור אותו בדרך כלל לתקופות של 3 שנים, ותקופת הארכה דומה, כך שההתעסקות השוטפת פוחתת.

יתרון נוסף שמגביר את האטרקטיביות של רכישת משרדים הוא האפשרויות לקבלת החזרי מס, אם הרכישה מתבצעת תחת חברה/עוסק מורשה, אפשרות שכמעט אינה קיימת כשמדובר בדירה להשקעה. באופן זה אפשר להזדכות על המע"מ הגלום במחיר הרכישה של המשרד, (לקבל החזרים על הריבית שמשלמים לבנק על המשכנתא, שנחשבת כהוצאה מוכרת).

תשואה של 6%-10% ואף יותר. משרדים באזור התעשיה כנות

גם ההון העצמי הנדרש לרכישת משרד למשל נמוך משמעותית מההון העצמי הנדרש לרכישת דירה וזאת בשל המחיר הנמוך למ"ר. לדוגמא, עלות מ"ר של משרד מוכן בפרויקט חדש במרכז תל אביב תעמוד על 13-15 אלף ש"ח + מע"מ בממוצע. מחיר מ"ר מגורים באזורים אלה יכול להגיע ל- 40 אלף ש"ח למ"ר וצפונה.

גם הרגולציה על משקיעי הנדל"ן למגורים מהווה הזדמנות לשנות כיוון ולגוון את אפיקי ההשקעה הנדל"ניים: מיסוי דירה שלישית, העלאת מס הרכישה ל-8% והערמת קשיים על מימון הם חלק מהגורמים לכך.

ישנו גם את הפחת - הירידה בשוויו של נכס על פני תקופת הבעלות עליו והשימוש בו, כתוצאה מתהליכי בלאי,  שינויים טכנולוגיים והתיישנות, שמוגדרת באחוזים שנתיים בודדים וגם עליהם ניתן לקבל החזרי מס. בנוסף, הרווחים שיתקבלו מהשכרת המשרדים יחייבו את החברה בתשלום מס חברות, שעומד כיום על 25%, בעוד משקיע שרוכש משרד כאדם פרטי ישלם עליהם מס שולי גבוה יחסית שיכול להגיע למדרגת מס של כ־48%. על כן משקיעים רבים שאין חברה בבעלותם, פותחים תיק של עוסק מורשה רק כדי לאפשר את מימוש הטבות אלו.

לעומת השוק הרווי בדירות למגורים להשקעה, שוק הנכסים המסחריים הוא קטן יחסית  אליו. למרות זאת ניתן לראות מגמת עלייה בשנים האחרונות של הקמת מתחמי מסחר ובילוי, בעיקר מחוץ לתל אביב. בין הערים בהן קמים מתחמי מסחר גדולים ניתן למצוא את הרצליה ופתח תקווה.

עיר מפתיעה נוספת שתופסת תאוצה בהקמת מתחמים מסחריים היא לא אחרת מעיר הבירה, ירושלים. "מתחם התנופה" שיוקם ברחוב הראשי של מתחם העסקים של תלפיות הוא דוגמא להתחדשות העסקית של האזור, הנסמכת על תכנית אב מפורטת של העירייה שיוצאת לדרך בתחילת 2017 וכוללת שיפוץ אינטנסיבי של ציר פייר קניג והקמת קו רכבת קלה שיוקם עשרות מטרים מהפרויקט.

מתחם התנופה, ירושלים. 

הפרויקט יוקם במתכונת של קבוצת רכישה אותה מארגנות קבוצת סופרין וקבוצת אורוקום בעלות ניסיון רב בתחום קבוצות רכישה והנדל"ן המניב.

במסגרת הפרויקט יוקם קניון פתוח בן שתי קומות ומעליו 3 קומות משרדים. המתחם יציע מרכז קניות מודרני, ומעליו תהיינה קומות של משרדים ומרפאות, וכל זה בסמוך לרכבת הקלה.